終わりではなく、新たな船出という気持ちが大切

7942728236_c2f9b5c8ae_b
こんにちは。

今日のテーマは、造作譲渡のお手伝いをしていると、必ず係わる「解約書面」についてお話しを
していきたいと思います。なかなか長くなるテーマになりそうです。。。。

解約書面の提出とは、賃貸物件の借主が、貸主に対して「貴社(貴殿)との賃貸借契約を解約します。」という
意思表示を書面で行うことを指します。
口頭で意思表示をして、その後、書面で通知するのが一般的となっています。

但し、不動産の賃貸借契約は、解約書面を提出すれば、すなわち即契約解除というわけにはいかず、
書面を提出してからある一定の期間は、契約を解除できないようになっています。

この期間のことを、「解約予告期間と呼びます。

解約予告期間は、居住用の契約か、事業用の契約かによって期間の長さが異なるのが通常です。
居住用であれば1ヶ月、事業用であれば3ヶ月から6ヶ月が一般的です。
事業用の期間は、軽設備であるエステやマッサージなどは比較的短く、美容室や飲食店は長くなる傾向があります。

この解約予告期間については、その間テナントとして残らなければならないのかというとそうではなく、
期間の相当する家賃を一括で支払うことにより、直ぐに解約することも可能です。

これを「即時解約」と呼びます。

6ヶ月間物件を占有するのも、6ヶ月分の家賃を支払ってすぐに出ていくのも、借主の選択に委ねられているという事です。


この解約予告家賃は、原状回復費用と並んで、撤退コストの2本柱となっています。

お店を閉める予定のテナントオーナーにとっては、頭を抱える厄介な費用となります。

例えば、店舗の大きさが20坪、月の家賃が30万円、解約予告期間が6ヶ月の撤退費用を見てみましょう。
すぐにお店を閉めたくても、まずは解約書面を出してから6ヶ月の家賃が発生します。
解約予告家賃は、30万円×6ヶ月=1,800,000円です。
一方、原状回復費用については、飲食店では一㎡で6,000円~7,000円が相場と言われています。
20坪であれば、66㎡ですので、6,000円×66㎡=396,000円です。

つまり、20坪の標準的な規模のお店を閉店するだけでも、ナント2,196,000円の「閉店(撤退)コスト」がかかるのです!!
これが、もっと大箱で、もっと坪単価が高ければどうなるでしょうか・・・・・。


その他にも、仕入は掛売上だと思いますが、末締めの翌末日払いの買掛金の存在をウッカリと忘れてしまう
オーナー様もいらっしゃいます。もちろん、掛仕入は食材だけではないと思いますし、さらに従業員を雇っていれば、
未払金としての賃金給与の支払いが翌月に発生します。

大切なことは、これらの仕入や販管費の支払時期が、キャッシュの収入がなくなっているだろう次月に来るという事なのです。
日々の資金繰りはもちろん大切ですが、撤退時のキャッシュも目を光らせないといけません。

敷金や保証金の償却後の返還もありますが、この返還の時期は「借主の物件の引き渡しと同時履行にない」ため、
撤退をしてから日数が経ってからの入金となります。
その前に、キャッシュの流出を把握していないと、「支払期限にキャッシュがない!」ということになりかねません。。。。

このように、出店時と同様に、撤退時も慎重に事を運ばなくてはなりません。


「じゃあ、どうすれば良いのよ?」
という、ごもっともなお話になると思いますが、
本日のブログはここまでとさせて頂きます。。。。


次回以降は、

・造作譲渡することの最大のメリットは閉店(撤退)コストの回避にあり!
・造作譲渡の視点からみた解約予告済物件と未告知の物件の違い!
・理想的な解約書面提出のタイミングとは?
・解約書面を提出しなくてはいけない状況とは?


についてお話ししていきたいと考えています。

次回以降もよろしくお願い致します

pageup_btn1